Keine Verlängerung der Präklusivfrist zur Überprüfung der zulässigen Mietzinshöhe durch Abschluss eines Räumungsvergleichs

Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit der Frage, ob der Abschluss eines Räumungsvergleichs Auswirkungen auf den Lauf der Präklusivfrist gemäß § 16 Abs 8 2. Satz MRG hat. Nach dieser Bestimmung muss die Unwirksamkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs 1 Z 3) endet diese Präklusivfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen hat den Hintergrund, dass der Mieter unter Druck steht, solange er auf das Wohlwollen des Vermieters bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen ist.

 

Das gegenständliche Mietverhältnis der Antragstellerin war bis 30.11.2013 befristet. Die Antragsteller schloss einen Räumungsvergleich ab, sodass das Mietobjekt erst am 31.03.2014, somit vier Monate nach Ende der Befristung zurückzustellen war. Die Antragstellerin brachte darauf hin am 30.09.2014, sohin sechs Monate nach tatsächlicher Rückstellung gemäß dem abgeschlossenem Räumungsvergleich einen Mietzinsüberprüfungsantrag bei der Schlichtungsstelle ein.

Der Oberste Gerichtshof entschied, dass die Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses während eines Räumungsvergleichs (bzw gerichtlich entschiedener Verlängerung der Räumungsfrist) nichts daran ändert, dass ein – hier vorliegendes – befristetes Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin endet und das Bestandverhältnis nicht verlängert wird. Eine Drucksituation ist während der Räumungsfrist nicht anzunehmen, weil das befristete Mietverhältnis nach dem Endtermin nicht verlängert wird. Der Antrag hätte daher binnen sechs Monaten nach Ende der Befristung (dh spätestens am 31.05.2014) eingebracht werden müssen.

OGH 5 Ob 152/17i vom 29.08.2017