Zur Frage der Zulässigkeit der Überwälzung von Erhaltungsarbeiten auf den Nachmieter

Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit einem Fall, in welchem ein Nachmieter eine an den Vormieter geleistete Ablöse zurückverlangte, da diese unzulässigerweise gefordert worden sei.

Bereits die Vorinstanzen entschieden, dass ein (wenn auch verhältnismäßig geringer) Teil der Ablöse (zulässigerweise) für etwaige Ausstattungsgegenstände übernommen wurde und daher nicht zurückgefordert werden kann. Der Revisionsrekurs des Vormieters richtete sich sohin nur gegen den stattgebenden Teil des Urteils. Die Zulässigkeit der restlichen Ablöse begründete der Vormieter damit, dass er aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem Verfahren nach den §§ 18 ff MRG für mehrere Jahre einen erhöhten Hauptmietzins zahlte, weil Arbeiten zur Erhaltung des Hauses notwendig waren.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und verneinte die Zulässigkeit dieses Teils der Ablöse: Ein Mieter, der aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem Verfahren nach den §§ 18 ff MRG einen erhöhten Mietzins an den Vermieter zahlen muss, investiert nicht freiwillig in das Bestandobjekt und übernimmt auch nicht aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter dessen Investitionen in das Bestandobjekt. Es fehlt der Ablöse sohin an einer äquivalenten Gegenleistung.

Der Vormieter darf Erhaltungsarbeiten, die über einen vorgeschriebenen, nach §§ 18 ff MRG erhöhten Mietzins zum Teil mitfinanziert wurden, daher nicht an den Nachmieter überwälzen.

OGH 20.11.2017, 5 Ob 198/17d