MRG: Kündigung des Untermieters aus wirtschaftlichem Interesse – Rückgabe des Mietobjektes gegen Entgelt reicht hierfür nicht aus

Der sowohl im Voll- wie auch im Teilanwendungsbereich des MRG zur Anwendung kommende § 30 Abs 2 Z 12 MRG eröffnet dem Untervermieter zusätzliche Kündigungsgründe im Vergleich zu einem Hauptmietverhältnis. Ein Untervermieter kann demnach kündigen, wenn durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen verletzt würden; dies ist dann der Fall, wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann. Dies gilt nach der Judikatur auch bei Geschäftsraumuntermieten.

Nach Lehre und Rechtsprechung fallen all jene Tatbestände unter diesen Kündigungsgrund, die für den Untervermieter vom Standpunkt seiner Familieninteressen oder seiner geschäftlichen Bedürfnisse von maßgeblicher Bedeutung sind. Dabei können, was ansonsten im Katalog der Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG zumeist verpönt ist, auch wirtschaftliche Belange ein wichtiges Interesse begründen – etwa wenn der Untermietzins im Vergleich zum Hauptmietzins unangemessen niedrig wäre oder bei entsprechendem Eigenbedarf aufgrund einer Expansion des Untervermieters.

Im gegenständlichen Fall (OGH vom 26.04.2017, 1 Ob 59/17h) hatte nun der Hauptmieter das Mietobjekt zur Gänze untervermietet, dies gegen gänzliche Tragung des Hauptmietzinses und der Betriebskosten durch den Untermieter. Der Vermieter bot dem Hauptmieter und Untervermieter nun an, das Bestandverhältnis einschließlich Untermietverhältnis gegen eine Abschlagszahlung in Höhe von EUR 128.000,00 (zzgl USt) zu beenden. Der Untervermieter kündigte den Untermieter nach § 30 Abs 2 Z 12 MRG mit dem Argument, dass er den wirtschaftlichen Vorteile der Abschlagszahlung nur erhalten könne, wenn er auch den Untermietvertrag aufkündigt.

Der OGH wies dies ab und stellte die Unwirksamkeit der Kündigung fest. Er begründete dies damit, dass der Untervermieter das Mietobjekt weder für wirtschaftliche Belange noch sonst für Familieninteressen benötigt, ja sogar zurückstellen will. Zudem drohe dem Untervermieter aus der Aufrechterhaltung kein wirtschaftlicher Nachteil, wo doch der Untermieter sowohl den Hauptmietzins wie auch die Betriebskosten zur Gänze zahlt. Allein die Möglichkeit, für die Aufgabe des Hauptmietrechts einen finanziellen Vorteil zu erlangen, könne die Auflösung des Untermietverhältnisses nicht rechtfertigen.