Mag. Asita Aue
Der Oberste Gerichtshof hatte sich in seiner Entscheidung vom 18. März 2026 (6 Ob 60/25d) erneut mit der Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 ABGB und insbesondere mit der Frage eines konkludenten Verzichts auf dieses Recht zu befassen.
Grundsätzlich gilt: Ist ein Bestandobjekt während der Bestandzeit ohne Verschulden des Mieters derart mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, tritt die Zinsbefreiung bzw Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB ex lege ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstands bis zu deren Behebung ein. Bereits bezahlte Mietzinse können grundsätzlich zurückgefordert oder mit laufenden bzw späteren Mietzinsforderungen aufgerechnet werden.
Eine Besonderheit besteht jedoch bei einer vorbehaltlosen Mietzinszahlung in Kenntnis des Mangels. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein solches Verhalten unter den Voraussetzungen des § 863 ABGB als konkludenter Verzicht auf die Mietzinsminderung gewertet werden. Maßgeblich ist dabei, ob der Vermieter das Verhalten des Mieters nach den Umständen des Einzelfalls als Verzicht verstehen durfte.
Im konkreten Fall war ein Geschäftslokal durch eine Baustelle beeinträchtigt. Die Mieterin hatte den Vermieter wiederholt auf die Beeinträchtigung und ihre wirtschaftlichen Schwierigkeiten hingewiesen und erfolglos eine Mietzinsminderung verlangt. Dennoch zahlte sie den Mietzins weiterhin vollständig, weil sie die darüber hinausgehende Geschäftsbeziehung mit dem Vermieter nicht gefährden wollte.
Der OGH bestätigte, dass das Berufungsgericht dieses Verhalten als konkludenten Verzicht auf die Mietzinsminderung beurteilen durfte. Entscheidend war insbesondere, dass die Mieterin die Gebrauchsbeeinträchtigung kannte und hinsichtlich der rechtlichen bzw tatsächlichen Voraussetzungen keine vergleichbaren Unklarheiten bestanden wie in früheren Entscheidungen.
Praxisrelevant ist daher: Die bloße Kenntnis eines Mangels führt nicht automatisch zum Verlust des Minderungsrechts. Eine vorbehaltlose Zahlung kann jedoch – abhängig von den konkreten Umständen – als Verzicht verstanden werden. Für Mieter empfiehlt es sich daher, bei strittigen Beeinträchtigungen eine Mietzinszahlung nicht ohne entsprechende Klarstellung bzw Vorbehalt vorzunehmen.