Mag. Katharina Kuenburg
Der Vermieter ist gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen. Der Kündigungsgrund setzt daher (unter anderem) das Ableben des Mieters von Wohnräumlichkeiten voraus. Der klagende Vermieter hat den Tod des Mieters und die Wohnraummiete zu behaupten und zu beweisen.
Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder über Geschäftsräumlichkeiten vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht beim Abschluss des Mietvertrags zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben und genommen worden ist oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist.
Die Vermieterkündigung gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG (die vermieteten Wohnräume dienen nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen) ist ausgeschlossen, wenn das das Mietobjekt gleichwertig der vereinbarten Verwendung für berufliche Zwecke und Wohnzwecken dient. Dies gilt auch dann, wenn der vereinbarte Geschäftszweck üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird (z.B. Rechtsanwälte und Ärzte). Der Kündigungsgrund des §30 Abs 2 Z 5 MRG bleibt daher auf Wohnungsmietverhältnisse beschränkt.
Wird ein Mietgegenstand daher gleichwertig gemischt für Wohn- und Geschäftszwecken vermietet, kann der Vermieter wegen Nichtbenützung nur kündigen, wenn die Kündigungsgründe der § 30 Abs 2 Z 6 MRG (die vermietete Wohnung wird nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet) und der §30 Abs 2 Z 7 MRG (die vermieteten Räumlichkeiten werden nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet) verwirklicht sind.
Im gegenständlichen Fall wurde das Bestandobjekt Top Nr 11 und 12 als einheitliches Bestandobjekt an den Vater des Beklagten vermietet, und zwar zu Wohnzwecken und zum Betrieb einer Zahnarztordination. Dabei wurde weder im Mietvertrag festgelegt, welche Räume des Gesamtobjekts konkret wozu verwendet werden sollten, noch lässt sich aus der Vertragsurkunde ableiten, dass einer der beiden Zwecke überwiegen sollte. Das Vorliegen des Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG wurde somit zutreffend verneint.
Der OGH bejaht sohin die Rechtsansicht dass, jedenfalls dann, wenn nach dem konkreten Vertragsinhalt die vereinbarte Verwendung zu beruflichen Zwecken des Mieters der vereinbarten Verwendung für Wohnzwecke gleichwertig ist, der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht zur Anwendung kommt, auch wenn der Mieter im Objekt einem üblicherweise in einer Wohnung ausgeübten Beruf nachgeht. Der OGH weicht sohin von der Entscheidung 7 Ob 245/01g ab und kann diese insoweit nicht aufrechterhalten werden.
OGH 28. 6. 2023, 7 Ob 10/23f