Mag. Julia Steier
Gewährleistungsausschluss durch Vertragsklausel beim Wohnungskauf?
Mag. Julia Steier
In seiner Entscheidung vom 23.5.2023 zu 1 Ob 79/23h beschäftigte sich der OGH mit der Frage, ob der Verkäufer einer Wohnung für geheime Baumängel haftet, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, wonach der Käufer die Wohnung besichtigt hat, deren Zustand kennt und die Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand ausgeschlossen ist.
Die Käufer der Wohnung machten im Verfahren Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend und brachten in diesem Zusammenhang vor, dass das Exposé des Maklers die Wohnung in einem „sehr guten Zustand“ ausgewiesen hätte. Nachtäglich habe sich jedoch herausgestellt, dass es aufgrund zu geringer Dämmung zu massivem Schimmelbefall hinter den Kästen im Schrankraum käme. Die Schimmelfreiheit könne aufgrund des vorhandenen Baumangels auch nicht durch häufiges Lüften sichergestellt werden. Der Verkäufer vertrat wiederum den Standpunkt, dass seine Haftung aufgrund vertraglicher Bestimmungen ausgeschlossen sei.
Der Kaufvertrag enthielt folgende relevante Klausel:
„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben,
ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Das Berufungsgericht sprach aus, dass die zitierte Klausel die Haftung für geheime Mängel nicht erfasse und der Anspruch der Kläger daher dem Grunde nach zu Recht bestehe. Dagegen wandte sich die außerordentliche Revision des Verkäufers als beklagte Partei.
Der mit dieser Rechtssache betraute OGH hielt diesbezüglich Folgendes fest:
Der OGH verwies zunächst auf seine bisherige Rechtsprechung, wonach vergleichbare Vertragsbestimmungen dahingehend ausgelegt worden sind, dass ein Gewährleistungsausschluss nur für solche Mängel gilt, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung auch erkennbar gewesen wären. Dies ergibt sich daraus, dass der Haftungsausschluss mit dem Hinweis auf den dem Verkäufer bekannten Zustand des Objekts und der ihm eingeräumten Möglichkeit zur Informationsbeschaffung durch Besichtigung in Verbindung steht. Nach Ansicht des Höchstgerichts trifft das auch auf den gegenständlichen Fall zu. Für den inhaltlichen Zusammenhang zwischen dem Hinweis auf die Besichtigung und dem Haftungsausschluss ist nicht zwingend ein Verbindungswort wie „demnach“ oder „daher“ erforderlich. Auf eine sprachliche Verbindung des Hinweises auf die erfolgte Besichtigung und die damit einhergehende Kenntnis des Objektes sowie den Haftungsausschluss kommt es somit nach Ansicht des OGH nicht an.