Der VfGH entschied mit Erkenntnis vom 7.10.2025, E 1783/2025, dass Eigentümer:innen durch schlichtes Schweigen oder durch die Verweigerung jeglicher Kontaktaufnahme ein Enteignungsverfahren nicht blockieren können.
Sachverhalt und Verfahrenshergang
Für die Verlängerung der U-Bahn-Linie U1 wurden schon Anfang der 2000er Jahre Tunnelröhren unter privaten Liegenschaften errichtet. Die Eisenbahnunternehmerin schloss mit den damaligen Eigentümer:innen Servitutsverträge, um die Nutzung unterirdischer Flächen abzusichern. Doch in einem Fall – einer Liegenschaft in der Katastralgemeinde Kagran – wurde die Dienstbarkeit zwar vereinbart, aber (mangels grundbuchsfähiger Urkunde) nicht im Grundbuch eingetragen. Rund zwanzig Jahre später traten an die Stelle der ursprünglichen Eigentümer:innen zahlreiche Wohnungseigentümer:innen, die die Wohnungen gutgläubig lastenfrei erwarben. Als die Eisenbahnunternehmerin im Jahr 2024 versuchte, die fehlende Verbücherung nachzuholen und neue Verträge abzuschließen, verweigerten acht von 37 Eigentümer:innen schlicht den Kontakt. Die Eisenbahnunternehmerin beantragte daher die behördliche Einräumung der Dienstbarkeit nach § 2 Abs 2 Z 3 Eisenbahn-Enteignungs-entschädigungsgesetz (EisbEG).
Der Landeshauptmann von Wien wies den Antrag als unzulässig zurück: Eine Enteignung sei nur zulässig, wenn zuvor ein angemessenes Entschädigungsangebot, idealerweise auf Basis eines Gutachtens, unterbreitet und abgelehnt worden sei. Die Beschwerde beim Verwaltungsgericht Wien blieb erfolglos – auch dort hieß es, die Antragstellerin habe nicht ausreichend versucht, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen.
Dagegen erhob die Eisenbahnunternehmerin eine Beschwerde vor dem VfGH. Sie argumentierte, sie habe mehrfach versucht, die Eigentümer:innen zu erreichen, diese hätten aber jeglichen Kontakt verweigert. Es sei schlicht unmöglich gewesen, ein Angebot zu unterbreiten, das abgelehnt werden könnte. Das Verwaltungsgericht habe dies nicht gewürdigt und dadurch den Gleichheitssatz verletzt und willkürlich gehandelt.
Der VfGH zieht klare Grenzen
Der VfGH gab der Beschwerde Recht. Eine Enteignung sei zwar ultima ratio, setze aber nur ernsthafte Bemühungen um eine gütliche Einigung voraus – nicht die faktische Zustimmung oder Reaktion der Gegenseite. Die Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes, der zufolge eine Enteignung nur dann notwendig und erforderlich - und somit im öffentlichen Interesse im Sinne der Bundesverfassung gelegen – ist, wenn der Grundeigentümer ein angemessenes Kaufanbot abgelehnt hat (vgl zB VfSlg 13.579/1993), ist nicht dahin zu verstehen, dass Grundeigentümer durch die Verweigerung der Kontaktaufnahme bzw die Verweigerung von Verhandlungen über ein angemessenes Kaufanbot die Enteignung verhindern können. Wenn Eigentümer:innen den Kontakt verweigern, könne man dem Antragsteller nicht vorwerfen, kein „abgelehntes Angebot“ vorgelegt zu haben. Das Verwaltungsgericht Wien habe entscheidungsrelevantes Vorbringen – nämlich die nachweislichen Kontaktversuche – ignoriert und damit willkürlich gehandelt. Dieses Verhalten verletze das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger:innen vor dem Gesetz.
Das Erkenntnis stärkt die Rechtssicherheit bei Infrastrukturprojekten: Behörden dürfen sich nicht hinter formalistischen Anforderungen verstecken, wenn offenkundig ist, dass eine einvernehmliche Regelung am Verhalten der Betroffenen scheitert. Der VfGH stellt klar, dass Kontaktverweigerung kein Rechtsschutzinstrument im Enteignungsverfahren sein kann.