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Mag. Katharina Kuenburg

Der Vermieter ist gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen. Der Kündigungsgrund setzt daher (unter anderem) das Ableben des Mieters von Wohnräumlichkeiten voraus. Der klagende Vermieter hat den Tod des Mieters und die Wohnraummiete zu behaupten und zu beweisen.
Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder über Geschäftsräumlichkeiten vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht beim Abschluss des Mietvertrags zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben und genommen worden ist oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist.
Die Vermieterkündigung gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG (die vermieteten Wohnräume dienen nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen) ist ausgeschlossen, wenn das das Mietobjekt gleichwertig der vereinbarten Verwendung für berufliche Zwecke und Wohnzwecken dient. Dies gilt auch dann, wenn der vereinbarte Geschäftszweck üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird (z.B. Rechtsanwälte und Ärzte). Der Kündigungsgrund des §30 Abs 2 Z 5 MRG bleibt daher auf Wohnungsmietverhältnisse beschränkt.

Mag. Georg Schwarzmann

In seinem Urteil vom 11.05.2023 zu C-156/22 bis C-158/22 setzte sich der Europäische Gerichtshof (EuGH) im Rahmen eines Vorabentscheidungsverfahrens mit der Frage auseinander, ob die plötzliche Dienstunfähigkeit eines für die Flugdurchführung unbedingt erforderlichen Besatzungsmitglieds als außergewöhnlicher Umstand im Sinne der Fluggastrechteverordnung zu qualifizieren ist und die Airline somit von der Verpflichtung zur Ausgleichsleistung befreit. Im Ausgangssachverhalt musste ein Flug der TAP Portugal von Stuttgart nach Lissabon kurzfristig annulliert werden, weil der Kopilot rund zwei Stunden vor dem planmäßigen Abflug tot in seinem Hotelbett aufgefunden wurde. Aufgrund dieses Ereignisses meldete sich die gesamte Besatzung fluguntauglich. Eine Ersatzcrew stand dem portugiesischen Luftfahrtunternehmen in Stuttgart nicht zur Verfügung. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass der Kopilot alle medizinischen Checks stets ohne Einschränkungen bestanden hatte und somit völlig unerwartet verstarb.

Mag. Thomas Ukowitz

Ausgangspunkt der Entscheidung ist der seit Jahren schwelende Rechtsstreit, der bereits mehrere Behörden und Instanzen beschäftigte und sich im Kern darum dreht, ob das nahe des Unesco-Weltkulturerbes Historisches Zentrum von Wien situierte Vorhaben Heumarkt Neu der UVP-Pflicht unterliegt. Nach den Bestimmungen des UVP-G (idF vor der UVP-G Novelle 2023), in concreto dem einschlägigen Städtebauvorhabentatbestand, wäre dies nicht der Fall, da die darin normierten Schwellenwerte unterschritten werden. Beim vorlegenden Gericht sind jedoch Zweifel ob der Unionsrechtskonformität der österreichischen Regelung entstanden, weshalb es sich mit einer Reihe von Fragen an den EuGH wandte.

Mag. Christoph Piglmaier

Seit Ende Mai 2023 liegt der Entwurf des Gesellschaftsrechtsänderungsgesetzes 2023 vor. Ziel des Gesetzes ist einerseits die Vereinfachung von Gesellschaftsgründungen durch Herabsetzung des Mindeststammkapitals sowie die Einführung einer neuen Gesellschaft, nämlich der Flexiblen Kapitalgesellschaft.

Im Einzelnen sind insbesondere die folgenden Änderungen bzw. Neuerungen vorgesehen:

Das Mindeststammkapital soll auf EUR 10.000,00 herabgesetzt werden, wobei nur
EUR 5.000,00 einbezahlt werden müssen. Bisher beträgt das Mindeststammkapital
EUR 35.000,00, wobei die übernommenen Stammeinlagen mit einem Betrag von insgesamt EUR 17.500,00 einbezahlt sein müssen.

Davon abweichend ist es bisher lediglich möglich, für die ersten 10 Jahre ab der Eintragung der Gesellschaft eine Gründungsprivilegierung in Anspruch zu nehmen. Dies bedeutet, dass die übernommenen gründungsprivilegierten Stammeinlagen in Summe lediglich EUR 10.000,00 betragen müssen, wobei auf die übernommenen gründungsprivilegierten Stammeinlagen nur ein Betrag von EUR 5.000,00 einbezahlt sein muss. Nach Ablauf von 10 Jahren müssen die übernommenen Stammeinlagen nach der bisherigen Gesetzeslage aber bis zu einem Betrag von insgesamt EUR 17.500,00 aufgefüllt werden.

Mag. Christoph Piglmaier
Mag. Katharina Kuenburg

In seiner aktuellen Entscheidung vom 21.03.2023 zu GZ 2 Ob 36/23t beschäftigte sich der OGH mit einer über Jahrzehnte üblichen Wertsicherungsklausel. Der OGH gelangte in dieser Entscheidung zu dem Ergebnis, dass folgende Wertsicherungsklausel in Verbrauchermietverträgen (= Mietvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher) unwirksam ist:

„Der Netto Mietzins von € [...] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“

Diese Klausel verstößt nach Ansicht des OGH einerseits gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, da der Vermieter theoretisch schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Erhöhung des vereinbarten Mietzinses vornehmen könnte. Eine derartige Vereinbarung kann in Mietverträgen, die auf einem Vertragsmuster basieren, was bei Verbrauchermietverträgen in der Praxis zumeist der Fall ist, nicht wirksam vereinbart werden.

Mag. Domnica Zamfirescu

Am 14. und 19. Juni 2023 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung beim Verfassungsgerichtshof statt, um zu klären inwiefern das ABBAG-G (Bundesgesetz über die Einrichtung einer Abbaubeteiligungsaktiengesellschaft des Bundes) dem verfassungsrechtlich vorgegebenen Rahmen entspricht.

Ausgangspunkt des Verfahrens war die Klage eines von Jarolim Partner vertretenen Unternehmens, das mittelbar im alleinigen Eigentum der Stadt Wien steht. Aufgrund dieser Gesellschafterstellung ist das Unternehmen generell von der Gewährung eines Fixkostenzuschusses ausgeschlossen. Über den Umweg einer Klage beim Handelsgericht Wien wurde der Verfassungsgerichtshof mittels Gesetzesbeschwerde angerufen, um unsachliche Bestimmungen des ABBAG-Gesetzes und der Richtlinien zum Fixkostenzuschuss aufheben zu lassen. Der Verfassungsgerichtshof beschloss daraufhin im Herbst 2022 mehrere Bestimmungen des ABBAG-Gesetzes von Amts wegen auf ihre Verfassungsmäßigkeit zu prüfen.

Mag. Julia Steier

Gewährleistungsausschluss durch Vertragsklausel beim Wohnungskauf?
Mag. Julia Steier

In seiner Entscheidung vom 23.5.2023 zu 1 Ob 79/23h beschäftigte sich der OGH mit der Frage, ob der Verkäufer einer Wohnung für geheime Baumängel haftet, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, wonach der Käufer die Wohnung besichtigt hat, deren Zustand kennt und die Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand ausgeschlossen ist.

Die Käufer der Wohnung machten im Verfahren Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend und brachten in diesem Zusammenhang vor, dass das Exposé des Maklers die Wohnung in einem „sehr guten Zustand“ ausgewiesen hätte. Nachtäglich habe sich jedoch herausgestellt, dass es aufgrund zu geringer Dämmung zu massivem Schimmelbefall hinter den Kästen im Schrankraum käme. Die Schimmelfreiheit könne aufgrund des vorhandenen Baumangels auch nicht durch häufiges Lüften sichergestellt werden. Der Verkäufer vertrat wiederum den Standpunkt, dass seine Haftung aufgrund vertraglicher Bestimmungen ausgeschlossen sei.

von Mag. Nadia Kuzmanov

Transparenz im Beschaffungswesen gilt als eines der wichtigsten Instrumente zur Bekämpfung von Korruption. Um Sachspenden bzw die verdeckte Finanzierung von Parteien (Stichwort „Beinschab -Tool“) zu verhindern hat der Gesetzgeber mit Art 20 Abs 5 B-VG eine neue Veröffentlichungspflicht festgelegt. Demnach sind sämtliche ab dem 1.1.2023 durch staatliche Verwaltungsorgane beauftragte Studien, Umfragen und Gutachten samt den diesbezüglichen Kosten zu veröffentlichen, solange und soweit deren Geheimhaltung iSd Amtsverschwiegenheit nicht geboten ist. Die Regelung wirft viele Fragen auf und ist ua mangels konkreter Ausführungsbestimmungen auslegungsbedürftig.

Die verfassungsgesetzliche Verpflichtung trifft alle – jeweils beauftragenden - Verwaltungsorgane im funktionellen Sinn und umfasst neben Hoheits- idR auch die Privatwirtschaftsverwaltung sowie die mit Aufgaben der Hoheitsverwaltung betrauten ausgegliederten Rechtsträger. Die Organe der sonstigen Selbstverwaltung unterliegen dieser Veröffentlichungspflicht nur soweit sie im übertragenen Wirkungsbereich fungieren, im eigenen weisungsfreien Wirkungsbereich gilt sie nicht.

Obwohl der Abänderungsantrag eine nicht abschließende Aufzählung weiterer zu veröffentlichenden Werke wie Leitbilder, Konzepte, Publikationen, Werbebroschüren enthält, wurden nur Studien, Gutachten und Umfragen in die gesetzliche Bestimmung aufgenommen. Andere Werke sind daher nicht umfasst.

Die Begriffe Gutachten, Studie bzw Umfrage sind nach dem allgemeinen Sprachgebrauch zu verstehen. Ob im konkreten Fall von einem veröffentlichungspflichtigen Werk auszugehen ist, richtet sich vorwiegend nach seinem Inhalt und nicht nach der gewählten Bezeichnung.

Gastbeitrag

Im vergangenen Jahr durfte unsere Kanzlei die Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz im Zusammenhang mit verschiedenen Projekten rechtsberatend unterstützen. In diesem Kontext hatten wir – beispielsweise bei einem Besuch im „Papageienhaus“ – die Möglichkeit, einen Einblick in die großartige, faszinierende und wichtige Tätigkeit des Vereins zu erlangen. Es freut uns daher besonders, dass die Arbeitsgemeinschaft unserer Anfrage nachgekommen ist und den ersten Gastbeitrag zu unserem Legal Update beisteuert. Sollte der nachstehende Artikel auch Ihr Interesse wecken, können wir einen Besuch im Papageienschutzzentrum nur wärmstens empfehlen.

Papageien sind international und national durch umfangreiche Gesetze geschützt. Dennoch gibt es Handlungsbedarf. Die Wiener „Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz“ setzt seit bald 30 Jahren auf Aufklärung und Vorzeigehaltung im vereinseigenen Schutzzentrum.

Nicht alle Papageien sind vor dem Gesetz gleich! Diese exotische Vogelgruppe ist mit fast 400 Arten sehr vielfältig – vom Wellensittich bis zum Ara. Doch während die kleinen Australier heute als domestiziert gelten, zählen die stattlichen südamerikanischen Arten und all ihre großen Verwandten wie Graupapageien, Amazonen und Kakadus zu den Wildtieren.

Traurigerweise ist mehr als ein Drittel aller Papageienvögel gefährdet. Internationale Vereinbarungen wie das Washingtoner Artenschutzabkommen (CITES) sollen durch die Reglementierung des Handels dafür sorgen, dass die bunten Exoten nicht aussterben.

Das Bundestierschutzgesetz aus 2004 widmet sich dem Tierwohl der anspruchsvollen Vögel im Inland. Es ist eines der strengsten in Europa, verbietet es doch die Einzelhaltung der hochsozialen Tiere, die Verwendung von Rundkäfigen und die Handaufzucht, die zu einem gestörten Sozialverhalten führt. Mindestmaße bei Käfiggrößen und die paar- beziehungsweise gruppenweise Haltung sollen die Tiergerechtigkeit sichern.

Abb6 Ara Paar ARGE Papageienschutz


Die sinnvollen Gesetze werden jedoch häufig gebrochen: Trotz des Importverbotes für wilde Vögel blüht der illegale Handel mit sehr seltenen und damit wertvollen Tieren und bringt Milliarden. Nur ein Bruchteil wird aufgedeckt und die geschmuggelten Vögel werden beschlagnahmt. „Auch die Einzelhaltung in zu kleinen Käfigen wird noch immer praktiziert und zwingt die hochsozialen Vögel zu einem Leben in Einsamkeit“, berichtet Nadja Ziegler, Präsidentin der Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz. Bereits vor 27 Jahren hat die Biologin im Zuge ihrer Diplomarbeit den spezialisierten non-Profit Verein gegründet. Das dazugehörende Papageienschutzzentrum findet man mitten in Wien, im Glashaus des ehemaligen Biozentrums der Universität Wien, im 9. Bezirk. 170 Papageien und Sittiche erholen sich dort von oft jahrzehntelanger schlechter Haltung oder von den Strapazen des illegalen Handels. Besonders wichtig ist Ziegler und ihrem Team die Vergesellschaftung, denn Papageien leben von Natur aus in Einehe oder in großen Schwärmen.

Ein weiterer Schwerpunkt ist die Öffentlichkeitsarbeit, denn es gilt, einen Wertewandel zu schaffen: von der Konsumation natürlicher Ressourcen, und dazu gehören Wildtiere, zu deren Schutz, inklusive ihrer Lebensräume. Seit 1.1.2023 gibt es in Wien die Verpflichtung, einen Sachkundenachweis zu erbringen, wenn man vorhat, Reptilien, Amphibien oder Papageien zu halten. Kurse dazu werden auch im Schutzzentrum angeboten. Wöchentliche Besuchszeiten (Fr. 14:00-17:00 Uhr) und umfangreiche Bildungsangebote machen das Papageienschutzzentrum zu einem gern besuchten Ort in Wien.

Kontakt: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!, Tel: 0660-55-60-800.
www.papageienschutz.org

von Mag. Katharina Kuenburg

Ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins setzt gemäß § 16 Abs 4 MRG eine überdurchschnittliche Lage des Miethauses voraus. Die Lärmbelastung bildet ein Kriterium für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit einer Lage eines Miethauses iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG; davon unabhängig ist die Lärmbelastung der konkret zu beurteilenden Wohnung, die einen Abschlag iSd § 16 Abs 2 Z 1 MRG begründen oder deren Fehlen einen Zuschlag rechtfertigen kann.

In der Entscheidung 5 Ob 177/22y vom 12.12.2022 hat sich der Oberste Gerichtshof im Zusammenhang mit der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses erneut mit den Auswirkungen von Lärmbeeinträchtigungen auf die Qualität einer Lage (Wohnumgebung) befasst.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es nach der Rechtsprechung eines wertenden (Gesamt‑)Vergleichs mit anderen Lagen. In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.

Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und damit auch die Frage der Berechtigung eines Lagezuschlags ist eine vom Richter (und nicht vom Sachverständigen) zu beurteilende Rechtsfrage.
In der zitierten Entscheidung handelt es sich um eine Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk. Als Referenzgebiet wurde auf die innerstädtischen Gebiete mit dafür typischer mehrgeschossiger Verbauung abgestellt.

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